SANDIĞIN MESAJI
HİSSELİ TAŞINMAZ GERÇEĞİ
Dün baronun 68. olağan genel kurulu gerçekleştirildi. Mevcut başkan Av. Türker Kapkaç, kullanılan 547 geçerli oyun 272’sini alarak yeniden başkan seçildi. Av. Özberk Papila ise 263 oyda kaldı.
Sonuçlara bakıldığında mevcut başkanın seçimi kazandığı ve güven tazelediği söylenebilir. Ancak meseleye yalnızca kimin kazandığı üzerinden bakmak, sandıktan çıkan mesajı gözden kaçırmamıza neden olabilir.
Aradaki fark yalnızca dokuz oy.
Bu kadar küçük bir farkla kazanılan seçimi güçlü bir güven tazeleme olarak değerlendirmek ne kadar doğru? Bana göre asıl üzerinde durulması gereken, seçimi kimin kazandığından çok, ortaya çıkan tablonun ne anlattığıdır.
263 avukatın farklı bir tercih ortaya koyması, görmezden gelinebilecek bir sonuç değildir. Bu rakam, geçerli oyların yaklaşık yüzde 48’ine karşılık geliyor. Başka bir ifadeyle, avukatların neredeyse yarısı mevcut başkanın karşısındaki adaya oy vermiş durumda.
Bu tablo, yeni dönemde mevcut başkanın yalnızca seçimi kazanmış olmanın rahatlığıyla hareket etmemesi gerektiğini gösteriyor. Seçim geride kalmış olabilir ancak sandığın verdiği mesaj, yeni dönemin yönetim anlayışında mutlaka karşılık bulmalı ve önceden yapılan hatalar tekrarlanmamalıdır.
Bana göre bu seçimin galibi ise 328 oy alan Av. Serdar Damar.
Baro çalışmalarında ve hemen hemen her komisyonda gösterdiği başarılar düşünüldüğünde, önümüzdeki dönem açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir isim olduğu görülüyor.
Bugünden yarının başkan adayını ilan etmek elbette ki doğru olmaz ama önümüzdeki günlerde yapılacak görev dağılımı, gelecekteki başkan adayının da sinyallerini bize verecektir.
Sonuç olarak seçim kazanmak başka, güveni büyütmek başkadır.
Hisseli Yer Alınır mı, Alınmaz mı?
Bir arsa veya ev satın almayı düşünüyorsunuz. Bütçenize uygun bir taşınmaz buldunuz ancak tapunun hisseli olduğunu öğrendiniz. Peki, böyle bir taşınmaz alınır mı?
Önalım hakkı başta olmak üzere bazı hukuki riskleri bilmeden hareket etmek, ileride ciddi sorunlarla karşılaşmanıza neden olabilir.
Şufa hakkı nedir, nasıl kullanılır?
Hisseli taşınmazlarda dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri, diğer paydaşların şufa/önalım hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Peki, bu riski azaltmak için neler yapılabilir?
Bunun için uygulanabilecek iki seçenek vardır. İlk yöntem, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde önalım hakkı kullanılabilir. Bildirim yapılmadığında ise bu süre her halükarda iki yıldı.
İkinci yöntem ise diğer paydaşlardan önalım hakkına ilişkin feragat beyanı almaktır. Noterde düzenlenecek belge ile satış için önalım hakkından vazgeçme yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle yalnızca sözlü güvenceyle yetinilmemeli, belgelerin hukuka uygun hazırlanmasına dikkat edilmelidir.
Noterlerde bu işlemlere ilişkin belge örnekleri bulunabilir. Ancak belgenin hangi taşınmazı, hangi payı ve hangi satışı kapsadığı açıkça belirtilmelidir. İşleme başlamadan önce destek almak, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
11. yargı paketinde şufa hakkında değişiklikler yapıldı.
25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkına ilişkin önemli değişiklikler yapıldı.
Öncelikle, satış tarihinden itibaren geçerli olan azami hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirildi. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen üç aylık süre aynı şekilde devam etmektedir.
Bir diğer önemli değişiklik, önalım davasında ödenecek bedelle ilgilidir. Önceki düzenlemede, önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırıyordu. Yeni düzenlemeyle mahkemenin dava konusu payın rayiç bedelini belirlemesi esası getirildi. Önalım hakkını kullanan kişinin, belirlenen bedeli ve ilgili giderleri hakimin belirlediği süre ve usule uygun şekilde yatırması gerekiyor.
Bu değişikliğin neden önemli olduğunu bir örnekle açıklayalım.
Bir taşınmazdaki payı satın aldınız ancak satış diğer paydaşlara usulüne uygun bildirilmedi. Önceki düzenlemede, yasal sürenin sonuna doğru dahi dava açan bir paydaş, şartların oluşması hâlinde tapuda gösterilen satış bedelini ve ilgili giderleri yatırarak payın kendi adına tescilini isteyebiliyordu. Aradan geçen sürede taşınmazın değeri önemli ölçüde artmış olsa bile tapuda gösterilen bedel esas alınabiliyordu.
Yeni düzenleme ise mahkemece rayiç bedelin belirlenmesini öngörüyor. Böylece önalım hakkının kullanılması durumunda ödenecek bedelin tespitinde önemli bir değişiklik yapılmış oldu.
Hisseli taşınmaz alınır mı?
Evet, alınabilir. Ancak satın alma kararı vermeden önce tapu kayıtları incelenmeli, diğer paydaşların durumu araştırılmalı ve önalım hakkına ilişkin riskler değerlendirilmelidir. Satışın usulüne uygun bildirilmesi ve gerekli feragat belgelerinin hazırlanması da ihmal edilmemelidir.
Unutmayın, bir taşınmazın fiyatının uygun olması hukuki açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Bütün birikiminizi yatırarak satın aldığınız bir pay, önalım hakkından kaynaklanan bir dava nedeniyle elinizden gidebilir, kaybettiğiniz zaman ve para da cabası.
