Emlak sektöründeki gelişmeler yeni pencereler aralıyor. Zonguldak’ta ve ülke genelinde gayrimenkullerin fiyatları ve kritik sorunlar İsmail Erdem’in yazısında dile getirildi.
İŞTE O YAZI:
“GAYRİMENKULLERİN FİYATLARINI KİM BELİRLİYOR?
Hatırlayacağınız üzere ilk yazımda, kayıt dışı emlakçılık ve vergi kaybıyla mücadelede
"basit ama etkili denetim" vurgusu yapmıştım.
Yetkili mercilerin konunun üzerine hassasiyetle eğileceğinden şüphem yok;
nitekim son iki yıl içinde bu alanda devrim niteliğinde adımlar atıldı.
Burada kritik bir önerimi paylaşmak istiyorum:
Mücadele sadece dijital mecralarla sınırlı kalmamalı.
Sadece dijital ilanların değil, fiziksel "afiş" asma sürecinin de bir yetki belgesine bağlanması şarttır. Zira herhangi bir matbaadan emlak firmasıymış gibi afiş bastırıp sokaklara asan,
ancak dijital platformlarda hiçbir izi bulunmayan "hayalet" yapılar hala mevcut.
Sokaklardaki kontrolsüz ilan kirliliği ve kayıt dışılık
ancak afiş asımının da denetlenebilmesiyle dizginlenebilir.
Süreci kronolojik olarak hatırlayalım:
31 Ağustos 2023 tarihinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişiklikle,
ilan platformlarında bireysel ve kurumsal kullanıcılar için
kimlik ve yetki doğrulama zorunluluğu getirildi.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), 1 Kasım 2023’te devreye alınarak e-Devlet üzerinden kimlik doğrulaması yapmayanların ilan vermesinin önüne geçti.
01.01.2025 itibarıyla sistemin en kritik aşaması hayata geçti:
Mülk sahipleri artık mülklerini kiralamak istediklerinde,
e-Devlet üzerinden yetkili işletmenin yetki numarasını girerek onay veriyor.
Bu, "merdiven altı" emlakçılığı bitirmek adına atılan en somut adımdır.
Şubat 2026 itibarıyla ise istisnasız tüm ilanlar için
bu yetki zorunluluğu kapıda olacak.
Halk arasında "ev fiyatlarını emlakçılar artırıyor" şeklinde yaygın ama eksik bir kanı var.
Çoğu emlak işletmesi ücretsiz profesyonel ekspertiz yaparak mülk sahibine rasyonel bir rakam sunar. Lakin mülk sahipleri genellikle bu fiyatı düşük bulur ve
"Komşum evini şu fiyata ilana koymuş, benimki onun evinden daha iyi" diyerek fiyatı yukarı yönlü revize eder.
Bu silsile, piyasada suni bir fiyat balonuna neden olur.
İşte tam bu noktada üçüncü aşama başlıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından geçtiğimiz aylarda açıklanan Değer Bilgi Merkezleri sayesinde yatırımcılar, tıpkı parsel sorgulama yapar gibi mülk değerlerini sorgulayabilecek.
Yapay zeka destekli bu sistemle; il, ilçe ve mahalle bazında mülklerin "gerçek" piyasa değerleri görülebilecek.
2026’nın ilk çeyreğinde İstanbul’da başlayacak uygulama, 2027 ortasında tüm Türkiye’ye yayılacak.
Peki Sistem Nasıl İşleyecek?
Elbette bu teknolojik dönüşüm, beraberinde yanıtlanması gereken soruları akla getiriyor. Kamuoyunun ve sektör temsilcilerinin en çok merak ettiği noktaları şöyle sıralayabiliriz:
Yapay zekanın veri kaynağı ne olacak?
Mülk değerleri belirlenirken yapay zeka; mevcut ilan platformlarındaki (belki de şişirilmiş) rakamları mı, belediyelerdeki rayiç bedelleri mi yoksa konutların sigorta bedellerini mi baz alacak?
Verinin kalitesi, sistemin adaletini doğrudan etkileyecektir.
İtiraz mekanizması kurulacak mı?
Sistemin belirlediği fiyatı, mülkünün gerçek değerinin altında bulan bir malikin, somut gerekçelerle (evin yenilenmesi, özel konum vb.) itiraz etme hakkı olacak mı?
Kiralıklar dahil mi?
Bu sistem sadece satış piyasasını mı düzenleyecek, yoksa son yılların en büyük sorunu olan kiralık mülk piyasası da bu denetim ağına dahil edilecek mi?
Fiyat sınırı ve yaptırım:
İlan portallarında belirlenen rayiçten farklı bir fiyatla ilan girilmesine izin verilecek mi?
Eğer bir "tavan fiyat" uygulaması gelirse, buna uymayanları ne tür yaptırımlar bekliyor?
Özel statülü taşınmazlar:
Henüz tapusu çıkmamış 2B arazileri veya kullanım hakkı devredilen özel mülkler bu sistemde nasıl bir yer bulacak?
Daha adil fiyat politikası adına atılan bu dev adımın başarısını ve
bu kritik soruların yanıtlarını, 2026’nın ilk çeyreğinden itibaren yaşayarak hep birlikte göreceğiz.”
